Erbbaurecht

Wenn ein Grundstückseigentümer einer anderen Person ein Baurecht auf seinem Grundstück über ein Erbbaurecht einräumt, wird er zum Erbbaurechtsausgeber. Er bleibt Eigentümer des Grundstücks. Die andere Person wird Erbbaurechtsnehmer bzw. zum Erbbauberechtigten und darf das Grundstück wie ein Eigentümer nutzen.

Das Erbbaurecht ist vom eigentlichen Grundstück selbst zu trennen. Daher kann das Grundstück auch während der Vertragslaufzeit verkauft werden, ohne dass dies das Erbbaurecht betrifft. Sollte das Grundstück während der Laufzeit den Eigentümer wechseln, wird dieser automatisch zum Erbbaurechtsausgeber und ist an den bestehenden Vertrag gebunden. Weitere Informationen zum Eigentumsübergang an Erbbaugrundstücken finden Sie auch unter der Überschrift „gegenseitige Vorkaufsrechte“.

Ein Erbbaurecht kann auch für mehrere Personen (Grundstücks- oder Erbengemeinschaften) eingetragen oder in Bruchteile aufgeteilt werden. Dies wird meist bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen so sein. Grundsätzlich können alle Personen und Gruppen, die Eigentümer eines Grundstücks sein können, auch Erbbauberechtigte sein.

Zur Absicherung eines Erbbaurechtes wird beim zuständigen Grundbuchamt ein Erbbaugrundbuch angelegt, in dem Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten und Grundschulden ebenso eingetragen werden, wie in jedes andere Grundbuch.

Ein Erbbaurechtsvertrag ist unkündbar. Er bietet daher für Erbbaurechtsnehmer und auch für Kreditinstitute eine sichere Grundlage für eine solide Finanzierung.

Ein Erbbaurecht kann während der Laufzeit mit den auf dem Grundstück stehenden Gebäuden vererbt oder verkauft werden. Eine Vertragsaufhebung ist möglich, jedoch nur, wenn beide Parteien dies wollen und notariell beurkunden.

Sowohl der Erwerb eines Grundstücks als auch der Erwerb, bzw. die Vereinbarung eines Erbbaurechts unterliegen der Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen zurzeit 6,5 %). Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich aus der Gegenleistung. Beim Grundstückskauf ist dies in der Regel der Kaufpreis; bei Bestellung eines Erbbaurechts ist es der Kapitalwert des Erbbauzinses sowie eine sonstige für die Bestellung des Erbbaurechts geleistete Gegenleistung (z. B. Kaufpreis).

Viele Erbbaurechtsverträge beinhalten das Vorrecht für Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts. Damit ist das Recht des (zuletzt vorhandenen) Erbbauberechtigten gemeint, bevorrechtigt berücksichtigt zu werden, wenn das Erbbaurecht an dem Grundstück auch über die vereinbarte Laufzeit hinweg weiter bestehen soll.

Nicht gemeint ist das Recht, die Verlängerung nach Zeitablauf verlangen zu können. Entscheidet sich der Grundstückseigentümer, nach Ende der Laufzeit, das Gebäude selbst zu übernehmen, ist das Vorrecht auf Erneuerung gegenstandslos.

Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer können grundsätzlich frei über ihr jeweiliges Eigentum entscheiden, also einerseits über das Erbbaurecht und andererseits über das Grundstück. Vorkaufsrechte durchbrechen dieses Prinzip:

• Erbbauberechtigten wird daher für alle vom Eigentümer ausgelösten Grundstücks-Verkaufsfälle dadurch ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt, dass sie in einen mit einem Dritten verhandelten Vertrag „eintreten“ können.
  
  Wichtig: Das Vorkaufsrecht ist kein Ankaufsrecht, das Erbbauberechtigte jederzeit ausüben können. - Dem Grundstückseigentümer wird für alle vom Erbbauberechtigten ausgelösten Erbbaurechts-Verkaufsfälle und -übertragungsfälle ein Vorkaufsrecht am Erbbaurecht eingeräumt. Übertragungen im Rahmen der Erbfolge lösen das Vorkaufsrecht nicht aus.

Vorkaufrechte sind in aller Regel durch Grundbucheintragungen abgesichert.

Der Erbbauzins ist der Betrag, den der Erbbaurechtsnehmer (ähnlich einer Miete oder Pacht) für die Nutzung des Grundstücks zahlt, auf das er ein Haus gebaut hat. Der Erbbauzins wird am Anfang der Vertragslaufzeit zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Ausgangsbasis dafür ist der aktuelle sog. „erschließungsbeitragsfreie Bodenrichtwert“. Bei der Berechnung sind Größe, Lage und Bebaubarkeit eines Grundstücks die wesentlichen Faktoren, die für den Wert bestimmend sind.

Der Erbbauzins bildet die Grundlage für die gesamte Vertragslaufzeit. Weil sich im Laufe der Zeit jedoch der tatsächliche Gegenwert des vereinbarten Erbbauzinses ändert, wird er über die Vertragslaufzeit hinweg inflationsbedingt angepasst. Der Erbbauzins wird grundsätzlich jährlich fällig, andere Zahlungsweisen sind ohne Aufschläge in Abstimmung mit der Stiftung möglich.

Der Erbbauzins zu Vertragsbeginn, gewinnt durch Deflation bzw. verliert durch Inflation jährlich an Wert. Daher werden Wertanpassungen vertraglich vereinbart. Als Maßstab hierfür dient der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ (VPI). Der VPI misst die durchschnittliche Preisentwicklung von Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden und berücksichtigt Preisveränderungen in den unterschiedlichen Bereichen. Der Erbbauzins wird in der Regel nach spätestens zehn Jahren entsprechend angepasst.

Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages kann frei festgelegt werden. Häufig beträgt die Laufzeit 99 Jahre. Andere Laufzeiten können vereinbart werden.

Um über die Vertragslaufzeiten hinaus Sicherheit zu schaffen, besonders für nachfolgende Generationen, können Erbbaurechtsverträge auch vorzeitig verlängert werden.

Wichtig:
Sollten Sie an einer Vertragsverlängerung interessiert sein, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir unterbreiten Ihnen gerne ein individuelles Verlängerungsangebot.

Die Stiftung bietet bei Vertragsverlängerungen und Vertrags-Neuabschlüssen in nicht wenigen Fällen einen schuldrechtlichen Erbbauzinsnachlass an. Der Nachlass wird für Erbbauberechtigte solange eingeräumt, wie diese im betreffenden Objekt selbst wohnen, keine wesentliche Änderung des Gebäudes (Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bestand sind ausgenommen) oder der baulichen Ausnutzung des Grundstücks erfolgt und sich die vertraglichen Grundlagen nicht ändern.

Erbbaurechtsverträge sind zu beurkunden. Eine Beurkundung ist die strengste gesetzliche Formvorschrift, die ein Vertrag in Deutschland haben kann, sie ist für besonders wichtige, komplizierte Verträge vorgeschrieben. Beurkundungen werden ausschließlich von Notaren durchgeführt.

Anders als Erbbaurechtsverträge selbst, müssen Erklärungen zum Erbbaurecht, z. B. bei Veräußerung und Belastung, auch durch einen Notar beglaubigt werden.

Grundsätzlich sollte jede Erklärung zum Erbbaurecht vorab mit der Stiftung als Ausgeberin abgestimmt werden. Hierdurch lassen sich vielfach bereits im Vornherein Unstimmigkeiten vermeiden.

Erbbaurechte können wie Grundstücke verkauft oder übertragen werden. Hierzu ist unsere Genehmigung notwendig. Im Erbfall geht das Erbbaurecht kraft Gesetzes auf die Erben über. Bei Veräußerungen bzw. Übertragungen des Erbbaurechts (auch im Rahmen von Zwangsversteigerungen) ist unsere Zustimmung erforderlich. Wir verweigern unsere Zustimmung nur, wenn anzunehmen ist, dass

• der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck durch die Veräußerung wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird bzw.
• der Erwerber nicht Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung aller sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet.

Unsere Zustimmung kann (nur) durch das zuständige Amtsgericht auf Antrag des Erbbauberechtigten ersetzt werden. Sie kann jedoch nicht ersetzt werden, wenn der Erwerber des Erbbaurechts nicht bereit ist, sämtliche Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag zu übernehmen.

Erbbaurechte können wie Grundstücke auch mit Hypotheken bzw. Grundschulden belastet werden. Hierzu wird die finanzierende Bank eine sog. „Grundschuldbestellungsurkunde“ ausstellen, die bei einem Notar beglaubigt werden muss.

Bei Belastungen des Erbbaurechts besteht ein Rechtsanspruch auf unsere Zustimmung, wenn diese

• sich "im Rahmen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Erbbaurechts hält" und
• "im Rahmen vernünftigen wirtschaftlichen Verhaltens liegt" und
• der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird.

Bei der Belastung von Erbbaurechten zeigen sich ggf. gegensätzliche Interessenskonstellationen. Während Erbbauberechtigte daran interessiert sind, eine möglichst hohe Beleihungsfähigkeit zu erreichen, hat der Erbbaurechtsausgeber ein Interesse daran, dass die Belastung begrenzt bleibt und sie den vollen Wert des Bauwerks nicht erreicht.

Wir stimmen in der Regel einer Belastung bis zu einer maximalen Höhe von 80 % des Verkehrswertes des Erbbaurechtes zu. Nicht maßgeblich ist hierbei ein von Ihnen gezahlter bzw. zu zahlender Kaufpreis oder der Ihnen von Ihrem Kreditinstitut genannte „Beleihungswert“.

Hypotheken bzw. Grundschulden werden im Grundbuch grundsätzlich nur im Rang nach dem Erbbauzins eingetragen.

Wichtig:
Klären Sie bitte unbedingt im Vorfeld zusammen mit uns ab, in welcher Höhe das Erbbaurecht belastet werden kann.

Bei der Belastung von Erbbaurechten wird von den finanzierenden Kreditinstituten in der Regel die Abgabe einer sog. „Stillhalteerklärung“ von uns gefordert, mit der wir uns verpflichten sollen,

• nur mit Zustimmung des Kreditinstituts sonstigen Rechten den Vorrang vor dem Erbbauzins oder zumindest den gleichen Rang zu geben,
• im Fall einer Zwangsversteigerung
  - nur Ansprüche auf die laufenden und rückständigen anzumelden, nicht aber auf zukünftige Erbbauzinsen,
  - auf unser Vorkaufsrecht zu verzichten
  - zuzusichern, dass sich am Bestehen des Erbbaurechts nach der Zwangsversteigerung nichts ändert.

Grundsätzlich stimmen wir der Abgabe einer solchen Erklärung zu, da sie die für eine Baufinanzierung ggf. erforderliche Kreditaufnahme erst möglich macht. Im Gegenzug verlangen wir zu unserer Sicherheit eine „Gegenverpflichtungserklärung“ (siehe nächster Punkt).

Eine Stillhalteerklärung bedarf grundsätzlich nicht der notariellen Beglaubigung, mache Kreditinstitute bestehen jedoch hierauf.

Die Abgabe einer Stillhalteerklärung erfolgt in der Regel Zug um Zug, wenn auch zu unserer Absicherung eine sog. Gegenverpflichtungserklärung seitens des finanzierenden Instituts abgegeben wird. Mit dieser Erklärung sichern wir uns zum Beispiel eine rechtzeitige Information vor Einleitung einer ggf. notwendig werdenden Zwangsvollstreckung zu. Auch die Gegenverpflichtungserklärung bedarf keiner notariellen Beglaubigung.